惠誉：确认新鸿基地产(00016.HK)“A”长期发行人评级，展望“稳定”

​久期财经讯，12月15日，惠誉确认新鸿基地产发展有限公司(Sun Hung Kai Properties Limited，简称“新鸿基地产”，00016.HK)的长期发行人违约评级( (IDR)为“A”，短期发行人违约评级为“F1”。展望“稳定”。惠誉还确认了该公司的高级无抵押评级为“A”，以及该公司子公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Ltd.发行的高级无抵押票据为“A”。

新鸿基地产的评级得益于其规模庞大、高质量的香港特区投资物业组合，该组合提供稳定的经常性收入。此外，投资物业储备项目带来的增量贡献增强了其抗风险能力，部分抵消了写字楼业务的压力。惠誉预计，在审慎财务管理支撑下，该公司将保持强劲的财务状况。

关键评级驱动因素

写字楼承压下租金保持稳定：惠誉预测，新鸿基地产在截至2026年6月的财年至2028财年期间，租金收入和EBITDA将保持整体稳定，主要得益于香港特区物业组合的强劲入驻率及零售环境趋稳。惠誉预计，2026财年租金总收入将出现低个位数下滑，主要源于写字楼租约到期续租价格走低，不过新增投资物业的贡献将逐步抵消这一影响。新鸿基地产2025财年租金总收入下降2.1%，但入驻率保持稳定，符合预期。惠誉预计香港特区物业组合的入驻率将保持稳定，得益于写字楼租户对优质物业的需求及稳定的零售销售额。

保障倍数上涨：惠誉预计，得益于总债务减少及融资成本下降，新鸿基地产2026-2027财年经常性EBITDA利息覆盖率(含非开发业务EBITDA及净股息)将从2025财年的5.5倍、2024财年的4.1倍提升至约6倍。惠誉预测，2026-2027财年平均融资成本为3.5%-4.0%，低于2025财年的3.7%和2024财年的4.4%。2025财年融资成本优于预期，得益于香港银行间同业拆借利率的下降。截至2025年6月底，新鸿基地产的港元浮动利率债务占总债务的43%。

稳健的杠杆率：惠誉预计，新鸿基地产的杠杆率(定义为扣除按比例合并的合营企业后的净债务与投资物业的比率)将维持在20%-25%的健康区间(2025财年：22%)。截至2025年6月底，总债务较2024年同期下降13%，降幅超出预期，主要得益于在香港特区强劲的合约销售收入。鉴于该公司在香港特区未来五年拥有充足的发展土地储备，惠誉预计管理层在土地收购和资本支出方面将保持谨慎。

非开发业务收入具有韧性：惠誉预计，新鸿基地产在酒店、电信、交通、基建、物流及其他非物业板块将贡献年均约70亿港元的稳定经常性EBITDA。鉴于这些业务过往业绩表现稳定，惠誉将其收益连同投资物业EBITDA纳入利息覆盖率评估范畴。

强劲的流动性可缓解开发风险：惠誉预计，鉴于2025财年强劲销售受新盘供应增加及抵押贷款利率降低的支持，新鸿基地产2026财年的合同销售额将适度放缓。惠誉认为，新鸿基地产充裕的流动性及审慎的财务政策将缓解香港特区开发项目销售可能出现的波动。

同业分析

新鸿基地产的评级得益于其优质的投资物业组合，包括购物中心和甲级写字楼，大多位于香港特区的黄金地段以及中国内地的一线城市，且入驻率较高。

新鸿基地产的投资物业价值超过 500 亿美元，投资物业EBITDA为 20 亿美元，远高于领展房地产投资信托基金(Link Real Estate Investment Trust，简称“领展房产基金”，00823.HK，A/稳定)的相应数值。惠誉预计，新鸿基地产非开发业务EBITDA/总利息保障倍数之比约为 6 倍，与领展房产基金约4.5-5倍的比率相当。

新鸿基地产的业务状况优于太古地产有限公司(Swire Properties Limited，简称“太古地产”，01972.HK，A/稳定），原因在于新鸿基地产的投资颗粒度更高且投资物业组合规模更大，而太古地产的财务状况更强劲，得益于其杠杆率更低且利息保障倍数更高。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

-- 2026财年总租金收入增长-1.6%，2027财年增长1.5%，2028财年增长2%;

-- 2026至2028财年租金业务EBITDA利润率约为75%;

-- 2026至2028财年年度资本支出为80亿至90亿港元;

-- 2026至2028财年股息保持稳定。

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-- 经常性EBITDA(非开发业务EBITDA和来自合资企业的净股息)/现金利息支出比率持续低于4.0倍;

-净债务/投资物业之比持续高于 30%。

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-惠誉预计不会采取任何正面评级行动，因为评级受到波动较大的住宅建筑板块的影响。

流动性与债务结构

截至2025年6月底，新鸿基地产持有170亿港元现金，足以覆盖144亿港元短期借款。此外，价值 4110 亿港元的投资物业大部分未设抵押，这进一步增强了其财务灵活性。

发行人简介

新鸿基地产是香港特区最大的房地产公司之一，也是该地区最大的商业出租物业业主(按租金收入计算)。截至2025年6月底，其在香港特区拥有3,770万平方英尺的已建成物业总楼面面积，包括合资企业和联营公司，其中大部分为投资及出租物业。